Het huis is verkocht, de erfenis is verdeeld. En wat een spannende tijd was het, voor de erfgenamen, voor de huurder die op de zolder van het huis woont (laat ik hem Arash noemen) en bij vlagen ook voor mij als executeur.
Elf maanden stond het huis te koop en steeds weer waren de mensen die het huis kwamen bezichtigen enthousiast. En ook steeds weer vonden ze het risico te groot om een huis met een huurder te kopen. Zelfs als ze de zolder niet nodig hadden om zelf te bewonen.
Iedere maand dat het huis te koop stond kostte dat geld voor de erfgenamen. De rekeningen van het gas, water, licht, verzekeringen, belastingen, hypotheekrente en wifi waren samen flink hoger dan de inkomsten van de huur. Deze kosten gecombineerd met een lagere opbrengst voor het huis vanwege de huurder leek de erfenis te doen slinken tot nul. Erger nog, het leek erop dat er niet voldoende overbleef om alle legaten die in het testament stonden te betalen en daarmee zouden de erfgenamen in de schulden komen.
Dat was zeker niet de bedoeling van degene die de erfenis naliet (laat ik hem Freek noemen). Dus aan mij om alle zeilen bij te zetten om dat te voorkomen.
Schulden voorkomen
De eerste manier om dat te voor elkaar te krijgen was om te kijken of de huurder zou willen verhuizen. Bij deze afslag werd de woning-problematiek in Nederland helemaal zichtbaar. Freek heeft Arash een vast huurcontract gegeven zodat Arash huursubsidie kon aanvragen. Daarmee heeft hij huurbescherming, hij kan zolang hij wil in het huis blijven wonen, ook na het overlijden van Freek.
Arash was bereid om het huis te verlaten. Een financieel bod om hem daarin te stimuleren aanvaardde hij niet. ‘Wat heb ik aan geld als ik op straat kom te staan!?’. Een heel begrijpelijke reactie. Dus hoe kon ik hem helpen om wél een andere woonplek te vinden? Hij stond al ingeschreven bij Entree, maar met 1,5 jaar inschrijving moet hij nog zeker 10 jaar wachten voordat hij wat aangeboden krijgt. Dus ieder week meedoen met de loterij bij de aanbieder van sociale huurwoningen. Vanwege zijn taalbarrière kijken we maandelijks samen op de app om zeker te weten dat er geen positief bericht is. Helaas, de prijs valt geen enkele keer. Ik kom er ondertussen achter hoeveel sites er zijn die huurwoningen aanbieden. Ik bestook Arash met linkjes maar ook daar geen succes. Een doodlopende weg dus. Terwijl ondertussen een prachtige woning leeg staat.
De tijd verkorten dat het huis te koop staat kan ook zorgen voor minder kosten. Uitgebreid stem ik een aantal opties af met de makelaar. Wel of niet de vraagprijs verlagen, het hele huis gaan verhuren, het huis een tijdje uit de verkoop halen en dan opnieuw aanbieden, al deze ideeën ketsen af. Volhouden is het devies.
Dan zoek ik naar een laatste andere weg om schulden voor de erfgenamen te voorkomen. Ik benader alle ontvangers van een legaat met het verzoek vrijwillig akkoord te gaan met een lager bedrag dan in het testament staat. Het kost vele mailtjes, reminders, uitleg en berekeningen om iedereen te overtuigen. Uiteindelijk gaan de twaalf personen en zeven goede doelen die in het testament staan akkoord. Daarmee komen de erfgenamen niet in de schulden, er blijft wel een kans dat ze nul euro als erfenis ontvangen. Toch zijn ze er blij mee. Onder de twaalf personen die een legaat beloofd is in het testament zijn drie kinderen en vier kinderen van de erfgenamen. De erfgenamen gunnen hun het geld van broer Freek meer dan dat ze zelf iets ontvangen.
Twee gegadigden op één dag
En dan op een dag gebeurt er iets bijzonders. Er is een stel dat heel graag het huis wil kopen en in een huur appartement woont dat Arash zou kunnen overnemen. Dit is dé oplossing. Dus als de makelaar belt zeg ik bij het opnemen: ‘dit gaat het worden!!’. Hij begint te vertellen en al gauw besef ik dat hij het over een andere gegadigde heeft, een kijker die per abuis niet bij mij gemeld was. Ook de makelaar is tijdens het telefoongesprek enthousiast, maar dus over iemand anders.
Iemand die nu in een woonvereniging woont en gewend is om ruimte te delen, iemand die het wel gezellig vindt dat er iemand bij hem in huis woont, iemand die niet alle ruimte van het huis nodig heeft, iemand die de financiering buiten de bank om rond kan krijgen, iemand die mee denkt en oplossingen aandraagt, iemand die Arash meteen wil leren kennen, iemand die blij is met de buurt, iemand die uit enthousiasme meteen zijn familie mee neemt om het huis te laten zien, iemand die hetzelfde beroep heeft als Freek, iemand die meteen contact maakt met de buren, iemand die meteen aan de slag wil om het huis eigen te maken. Iemand die daadwerkelijk het huis koopt!
De kijkers van de mogelijke woonruil hebben zich overigens nooit meer gemeld.
Effecten van een huurder
In de weken tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht bij de notaris denk ik nog een paar keer na over de woning problematiek in Nederland. Uit de situatie van Freek, Arash en de erfgenamen heb ik geleerd dat een huurder na overlijden van een verhuurder heel veel geld en energie kost. Het huis is voor bijna 17% ónder de taxatiewaarde verkocht. Naar schatting heeft het huis acht maanden langer te koop gestaan vanwege de huurder, wat ook nog eens een 1,5% van de verkoopwaarde is. De makelaar en ikzelf hebben er veel meer tijd in moeten steken wat deels meer kosten voor de erfgenamen betekende. Er is stress en onzekerheid geweest bij de erfgenamen. En als ‘kers op de taart’ moest de koper voor de zolder 10% overdrachtsbelasting betalen in plaats van 2%.
Dit zijn de kosten en effecten van huurbescherming ook na overlijden van de huurder. Ik ben niet zo politiek aangelegd maar ik hoop dat overlijden van een verhuurder een reden wordt om de huurbescherming te laten vervallen. Dan zouden wellicht meer mensen het risico aangaan een deel van hun huis te verhuren. En daarmee een klein beetje van de woningproblematiek op te lossen.
Het goede nieuws van dit verhaal is dat alle legaat-ontvangers inmiddels het in het testament beloofde bedrag hebben ontvangen. En voor de erfgenamen was er ook nog een klein bedrag over. Voor mij: missie volbracht én heel veel geleerd.